傳統(tǒng)“紅5月”的樓市成交慘淡，以降價(jià)和大幅優(yōu)惠為核心的相關(guān)廣告詞匯充斥于深圳各家樓盤。一方面地方政府陷入“救市疑云”，一方面持幣購(gòu)房的“剛需”則在冷眼觀望。
頭腦清醒的地產(chǎn)商已意識(shí)到危機(jī)正在逼近，已開始部署戰(zhàn)略退卻。在市場(chǎng)陷入低迷時(shí)，個(gè)人投資者最先感受到寒意。
除此深圳樓市除了烏云密布外，有關(guān)住宅空置率至少85%傳聞喧囂之上。業(yè)內(nèi)流傳的一份報(bào)告稱，深圳約有950萬(wàn)套住房，但供電局統(tǒng)計(jì)中交電費(fèi)的僅有250萬(wàn)戶左右。也就是說(shuō)，房屋空置率達(dá)到近四分之三。
深圳五月新房成交量暴跌近5成
“最近我一直接到房產(chǎn)中介的電話，不是叫你看房，就是問(wèn)你有沒(méi)有興趣投資商鋪。”深圳市王小姐說(shuō)道，類似這種事情并不是個(gè)案。
深圳炒房者感受到樓市寒意的逼近，在深圳有數(shù)十套房子的鄧先生也按捺不住，開始拋售自己手上的房子，“最近市場(chǎng)不好，樓市一直在降溫，我不如賣了商品房買商鋪，投資回報(bào)率高一些?！编囅壬硎?。
往年被業(yè)內(nèi)稱為“紅五月”的這段時(shí)期，并沒(méi)有進(jìn)入旺季，樓市和土地市場(chǎng)表現(xiàn)均較為平淡。據(jù)深圳市規(guī)土委公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳一手住宅成交套數(shù)為2547套，同比跌48.8%，環(huán)比降13.2%，但成交均價(jià)從容，23981元/平方米，環(huán)比穩(wěn)漲1.1%。因市場(chǎng)整體環(huán)境欠佳，除福田外，各區(qū)成交量均明顯下滑。
二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)大量拋盤現(xiàn)象，即使有大幅降價(jià)出售成交也不理想。5月深圳市二手房成交套數(shù)為4758套，成交面積為39.8萬(wàn)平方米，相比4月下跌8.4%，與去年同期相比則大跌24.99%。
據(jù)中原研究中心監(jiān)測(cè)，全市188個(gè)樓盤樣本成交均價(jià)為29829元/平方米，相比上個(gè)月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
美聯(lián)地產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)網(wǎng)：“現(xiàn)在大量公務(wù)身份的業(yè)主拋盤，拋出房源大約占到了二手樓盤的三分之一，另外企業(yè)主近期也在市場(chǎng)上大量拋盤?！?
在利率方面，5月以來(lái)，房地產(chǎn)信貸收緊態(tài)勢(shì)在央行“喊話”后較上月并沒(méi)緩解，反而商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率逐漸減少，利率普遍走高。
融360最新報(bào)告顯示，深圳27家銀行中，目前最低利率是匯豐銀行的9折利率，其次是招商銀行[-0.30% 資金 研報(bào)]的9.8折利率，匯豐銀行規(guī)定貸款額在150萬(wàn)以上才可以享受利率9折優(yōu)惠，100萬(wàn)至150萬(wàn)只能拿到9.5折。同樣的情況還出現(xiàn)在建行、工行及農(nóng)行，其利率浮動(dòng)與貸款額度、貸款方式掛鉤。廣州銀行、杭州銀行、光大銀行[-0.40% 資金 研報(bào)]、平安銀行[0.26% 資金 研報(bào)]和上海銀行等五家銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)。
近日，萬(wàn)科董秘譚華杰在機(jī)構(gòu)組織的一次電話會(huì)議上表示，5月是市場(chǎng)接近底部的狀態(tài)，6月是市場(chǎng)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)間段。
深圳住宅空置率至少85%？
房?jī)r(jià)的漲跌與房屋的空置率有著相輔相成的關(guān)系。而房屋空置率是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)泡沫必然伴隨高空置率。
近期，有人士通過(guò)深圳的實(shí)際用電戶除以存量房建筑面積，推算出了深圳住宅空置率至少85%，雖然數(shù)字的準(zhǔn)確度有待商榷，但這樣的推算結(jié)果卻是讓人大跌眼鏡。國(guó)際上通行的空置率，是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。照這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳樓市已在危險(xiǎn)的區(qū)域內(nèi)。
中原地產(chǎn)深圳公司副總經(jīng)理賀曉麗告訴21世紀(jì)網(wǎng)：“寫字樓的空置率在20%以上就屬于危險(xiǎn)區(qū)域。住宅則很難得出完美答案，因?yàn)榫幼〉墓δ苄圆煌械臑榱藢W(xué)位房、有的則為了交通便利，但一般樓盤在3年交盤后空置率低于50%就屬于危險(xiǎn)范圍?！?
但如何計(jì)算空置率，業(yè)界歷來(lái)存在爭(zhēng)議。除了計(jì)算實(shí)際用電量，也有通過(guò)用水量、看亮燈率來(lái)計(jì)算的，早在2011年，就有深圳大學(xué)的學(xué)生，歷時(shí)半年調(diào)查121個(gè)樓盤的4.1萬(wàn)套住宅，通過(guò)查水表算出，深圳一手樓空置率達(dá)到43%。
此后，有媒體記者前往深圳各大新興住宅區(qū)以燈亮情況來(lái)判斷空置率，稱龍崗片區(qū)八成空置率，后海片區(qū)六成空置率，龍華、坂田的空置率更是高達(dá)八成。
北京聯(lián)大應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系主任張景秋曾表示，查兩次水表調(diào)查間隔兩個(gè)月，其間正值炎熱的夏季，如果有常住戶的話，其用電量應(yīng)該較大。因此假定，如果兩個(gè)月內(nèi)某住宅用電量在10度以內(nèi)，就可以認(rèn)定該住宅為空置。
但深圳大量的農(nóng)民房給空置率的計(jì)算帶來(lái)困難，深圳樓市在全國(guó)來(lái)說(shuō)非常獨(dú)特，在已有的住宅存量中，只有大約25%是真正意義上的商品房。剩下的75%，絕大多數(shù)是違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房），此外還有部分安居房、單位集資房、軍產(chǎn)房和村子建設(shè)的統(tǒng)建樓，這部分的面積每年都在變化，不利于監(jiān)測(cè)與計(jì)算。
另外，深圳一些違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房）則會(huì)出現(xiàn)一戶電表后面有十幾戶同時(shí)用電的現(xiàn)象，所以以電表判斷空置率有一定局限性。
值得注意的是，關(guān)于空置率達(dá)到60%以上的信息，得到了眾多業(yè)內(nèi)人士在微博、微信上的競(jìng)相轉(zhuǎn)載，他們認(rèn)為，這或表明，深圳也開始進(jìn)入消化存量房的階段，也就是說(shuō)，“一線城市”房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺的說(shuō)法或許站不住腳。
|
